建筑物智能化简介－－-第四节 智能化物业管理

文章摘要： 一、建筑智能化物业管理及特点 1．建筑智能化物业管理的概念建筑智能化物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，在建筑智能化系统的支持下，采用先进和科学的方法与手段，对已竣工验收投入使用的建筑智能化、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理，同时对建筑的环境、清洁绿化、案例保卫、租赁业务、机电设备运行与维护实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租户提供高效和完善的优质服务。建筑智能化的物业管理将有效的实施对建筑智能化的设施和场地的管理，充分发挥建筑智能化物业的使用价值，并使物业保值、增值。2．建筑智能化物业管理的特点与传统建筑的物业管理相比较，建筑智能物业管理的特点如下

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    一、建筑智能化物业管理及特点

　　1．建筑智能化物业管理的概念

　　建筑智能化物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，在建筑智能化系统的支持下，采用先进和科学的方法与手段，对已竣工验收投入使用的建筑智能化、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理，同时对建筑的环境、清洁绿化、案例保卫、租赁业务、机电设备运行与维护实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租户提供高效和完善的优质服务。

建筑智能化的物业管理将有效的实施对建筑智能化的设施和场地的管理，充分发挥建筑智能化物业的使用价值，并使物业保值、增值。

　　2．建筑智能化物业管理的特点

　　与传统建筑的物业管理相比较，建筑智能物业管理的特点如下所述。

传统建筑的物业管理

智能化的物业管理

管理对象

建筑及其设备设施系统是建立在机械加工与土木工程的基础上，适用的是机械加工精度和加工误差

各种智能化系统，以微电子类产品为主体的设备设施

维护方式

传统维护方式是停机检修，出现故障再进行抢修，属于应急处理作业方式

建筑设备自动化子系统、安全防范子系统、停车场监控子系统等要求不停顿地工作。因此，要求物业管理部门在保证不间断正常运行的前提下进行预案维护

对专业人才的要求

传统的建筑行业要求土建和机电设备领域的单一人员

智能化系统要求电子技术、通信、自动化、信息技术等专业方面多工种、复合型的专业人才

对物业管理的要求

传统的物业管理是对设备设施现场的隐性检查

智能化系统是对设备设施进行远程的实时监控

　　3．建筑智能化物业管理的目标

　　建筑智能化物业管理将实现以下的管理目标。

• ① 创造安全、舒适、和谐的人居环境。
• ② 发挥物业最大的使用价值。
• ③ 使物业尽可能保值、增值。

　　4．建筑智能化物业管理的内容

　　建筑智能化物业管理的内容，不但包括原传统物业管理的内容，即日常管理、清洁绿化、安全保卫、设备运行和维护，还增加了新的管理内容，如固定资产管理、租赁业务管理，同时赋予日常管理、安全保卫、设备运行和维护等以新的管理内容和方式。

　　 （1）经营管理功能

• ① 收支管理。经营现状及收支管理，税金管理。
• ② 预算管理。维护、检修、清扫和保养等的人工费，材料、设备及用品消耗预算等管理。
• ③ 委托契约管理。维修、安保和清扫等从业人员与产权业主间的契约管理。
• ④ 租金管理。租赁费、服务费、水电气费、电话费及公益费（走廊照明、空调等）等管理。
• ⑤ 订、退契约管理。租住户与产权业主之间订、退契约的管理。

　　（2）运行管理功能

• ① 设备运行管理；
• ② 设备维修管理；
• ③ 设施布局管理；
• ④ 清扫运行管理；
• ⑤ 环境卫生管理；
• ⑥ 安全管理；
• ⑦ 垃圾处理管理；
• ⑧ 停车场管理等。

　　（3）用户出租、服务管理功能

• ① 公共设施使用预约。会议室、库房、展厅及多功能大厅等日程预订计划管理。
• ② 时间外空调及照明申请。规定时间外空调、照明的使用申请管理。
• ③ OA服务。PC机、传真机及文字处理机等的公用服务、利用状况管理。
• ④ 无现金服务。自动售货机、市场及餐厅等使用智能卡的结算管理等。

　　二、建筑智能化设备运行与维护管理

　　智能建筑的设备维修保养，应注重预防性维修为主的指导思想，要根据不同设备性能的特点制定不同时限的设备维修保养计划和严格的保养标准，使设备保养维修工作达到标准化和表格化。建立设备维修保养数据库，收集和整理完整的维修图纸、历史记录等文档；设备的预测性维护保养，不仅能达到防患于未然，减少故障维修的工作量，并使设备长期处于良好的工作状态。另外还必须制定相应的操作规程和管理制度，并且要特别注重人员的培训。

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